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作者 | 王迪

编辑 | 吴亚

自救两年的奥园，迎来了境外重组最近进展及三份财报的发布。这意味着，这家游走在化债旋涡的房企，距离复牌再进一步。

7月3日，中国奥园（3883.HK）发布2021年全年、2022年中期、及2022年全年业绩报告。在此前一天晚上，奥园公告披露， 已经与境外优先票据持有人组成的临时小组就全面重组的主要条款达成一致，境外主要债权人同意重组方案并签署重组协议。

按照此前融创成功复牌的经验，债务重组、年报刊发，都是为了冲刺复牌而做准备。而新债务方案是否能获得大多数债权人同意成为关键。根据港交所的规定，停牌时间超过18个月将面临摘牌。这意味着，自2022年4月1日开始停牌的奥园还有3个月的时间。

“奥园这次是破釜沉舟型重组，这是继华夏幸福后又一典型案例。因为不重组可能会破产。”某位业内资深人士如此评论道。

“很多房企现在重组都是在赖利息，本金还的时间短，压力也很大，怕是很难活过来。奥园债务重组方案比较大气,有远见。方案更多的是，债主们的本金变新债，利息变股权。让奥园再好好经营，慢慢还。”另一位谙熟资产重组操作流程的业内资深人士对搜狐财经如此表示。

奥园最大的诚意：“本金变新债，利息变股权”

从公告方案看，奥园境外重组包括部分债转股和永续债，如达成将大幅改善奥园的资产负债表情况。

根据重组方案，中国奥园将发行新的融资工具对原债券进行置换，包括4支共计23亿美元新债务工具期限至2031年，14亿股普通股、1.43亿美元无息强制可转换债券，及16亿美元永续债。

对此来看，作为曾经的行业TOP3、境内外债务重组进度TOP10房企中进展最快的融创，它的境外债务分为降杠杆、留债展期两大板块进行重组，为债权人提供了可转换债券、强制可转换债券、转换为部分融创服务股权、置换新票据等多种选项。此后，融创又通过降低强制可转换债券最低转股价，进一步“让步”化债，从而以最快速度实现了复牌。

快速实现境内外重组的华夏幸福，它选择的方式则是，以所持有的下属公司股权注资搭建“幸福精选”和“幸福优选”两个平台，以之作为偿债资源与公司债权人实施债务重组。

针对三者重组方案的差异化，某位业内资深人士对搜狐财经表示：“华夏幸福还是以跟债权人互熬为主，过于注重眼前利益，谈判坚苦，后期执行也累。奥园的方案本着不坑债主，把问题用更长的时间维度和股权来化解，更有诚意和战略眼光，具有可持续操作性，其实对奥园其实更有利。”

就奥园此次的重组方案具体来看，中国奥园全资直接附属公司Add Hero Holdings Limited拟发行三支共计18亿美元新债务工具，还本/到期日始自2026年9月至2031年9月，票据现金利率将为每年7.5%-8.8%。

此外，中国奥园拟发行5亿美元新债务工具，到期日为2031年9月，票据实物支付利率将为每年5.5%。

同时，中国奥园拟新发行10亿股普通股，连同目前公司实控人郭梓文及家人利益持有的4亿股普通股，将根据重组方案的条款转让给若干合资格债权人。

就新发行1.43亿美元无息强制可转换债券来看，其将于2028年九月强制转换为公司普通股份，其将占转换后公司已发行股本总额的29.9%

另外，奥园拟新发行16亿美元永续债（其现金分配率自2031年9月起每年1%起（并根据永续债条款按照永续债存续的年数向上调整）。根据永续债的条款，公司可选择递延支付永续债的所有分配。

值得一提的是，强制可转换债及永续债发行后预期将作为中国奥园“权益”入账。连同方案中的债转股，若重组方案完成，上市公司的净资产将显著增加不低于36亿美元，资产负债率则显著改善。

在境内方面，奥园已陆续达成包括公司债和非标的展期安排，其他境内融资安排展期工作也已进入与境内债权人的协商阶段，并与若干境内金融机构订立安排，完成本金逾人民币327亿元现有境内融资安排的展期。另有其他境内融资安排展期工作已进入与境内债权人的协商阶段。

公告显示，截至2023年6月已与本金约40亿美元的境外债权人签署暂缓偿还安排。

对于奥园债务获得实质性展期，有业内人士表示，这一定程度上有效缓解其流动性压力，为企业专注自身生产经营创造宝贵时间和有利条件，实现以时间换空间，助力企业重回良性健康发展轨道，为后续准备或正在进行债务重组的房企以启发和参考，进一步重塑市场信心。

值得一提的是，据公告显示，重组方案预期将通过香港、开曼群岛和英属维尔京群岛的一系列相互锁定和互为条件的协议安排实施。公司提示，重组方案只需获得出席就该等协议安排召开的债权人会议的多数债权人，其代表的价值至少达75%投票批准。根据目前诚意来看，概率较大。

2022年亏损78.43亿元，奥园称未来十年无杠杆自由现金流643亿元

业内更为普遍的看法是，境外债务重组协议达成，不仅将大幅改善中国奥园的资产负债表情况，加速奥园复牌进程，为中国奥园恢复良性经营提供有力支持。

与其他出险房企债务方案额外添加的是，中国奥园还为债权人做下预测：未来十年左右，集团开发项目预期产生累计无杠杆自由现金流总额约为643亿元。现有物业开发项目于未来十年左右偿还项目层面债务后产生的累计现金净额预计约为185亿元。

“于未来十年或更长时间内，集团考虑根据市场情况和资产运营情况逐步出售部分境内及境外资产，出售所得款项净额（扣除抵押债务还款后）预计约为80亿元至138亿元。”奥园称。

美好愿景的勾勒，或许是为了对冲此前经营亏损的现状。从三份财报中，能窥见奥园此前的经营状态。

搜狐财经梳理财报发现，业绩亏损仍是出险房企悬在头上的“利刃”，良好的大湾区土储是奥园此前引入战投的底气，亦是未来恢复经营的根本。

年报显示，2022年奥园股东应占溢利亏损78.43亿元，较2021年的330.75亿的亏损，亏损程度已经减弱。2022年总营业额约为187.11亿元，较2021年同比减少62.6%。期内，毛利由负转正，约为人民币8.41亿元，同比上升107%。在债务方面，奥园2022年末境外有息债务428.18亿元，境内债务662.32亿元。

就土储来看，截至2022年12月底，奥园共拥有267个项目，总土储达3083.3万平方米。同时，拥有的城市更新项目规划总建筑面积达3155万平方米，规划可售面积约1356万平方米。中国奥园拥有267个物业开发项目，总建筑面积约3080万平方米，城市更新项目总规划建筑面积约3160万平方米。

从2023年前六个月表现来看，奥园未经审核物业合同销售额累计约人民币74.8亿元，逾九成房地产项目按计划及进度进行。奥园称，未来将继续确保项目竣工交付，同时整合资源盘活项目的建设和销售，降低营运开支，全力设法改善流动性。

在保交付方面，今年1-6月中国奥园交付约1.9万套房源，交付面积约235.3万平方米。